Сроки договоров аренды нежилого помещения: 11 месяцев или пять лет

На 11 месяцев или на пять лет: на какой срок снимать помещение под точку

Вы нашли помещение, посчитали ремонт и закупку, а арендодатель протягивает договор на одиннадцать месяцев: «Так проще, без регистрации». Мысль понятная — зато через год вас могут попросить съехать, а ремонт останется в чужих стенах. Срок аренды нежилого помещения решает три вещи: придётся ли регистрировать договор, защищены ли ваши вложения и ставка, и как быстро вы сможете уйти, если точка не пойдёт.

Короткий ответ такой: договор до года, включая одиннадцать месяцев, регистрировать не нужно, но и от повышения ставки он почти не защищает. Договор от года и больше даёт защиту, ради которой его и регистрируют в Росреестре. Дальше разберём, что это значит для точки с ремонтом и закупкой.

Когда договор аренды помещения нужно регистрировать

Порог здесь один — год. По пункту 2 статьи 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения, заключённый на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключённым с момента такой регистрации (ГАРАНТ). Разъяснение Президиума ВАС РФ от 01.06.2000 № 53 распространяет это правило и на нежилые помещения. Одиннадцать месяцев — меньше года, поэтому такой договор регистрировать в Росреестре не нужно.

Важная деталь, на которой легко попасться: год считают календарно, а не «по факту». Договор с 1 марта по 28 февраля следующего года уже равен году, и его нужно регистрировать.

Есть и второй вариант — бессрочный договор. Его тоже не регистрируют. Плата за это — правило одностороннего отказа: по статье 610 ГК РФ, если договор аренды недвижимости заключён на неопределённый срок, каждая сторона может отказаться от него, предупредив другую за три месяца (ГАРАНТ). Это общее правило: стороны могут прописать в договоре другой срок предупреждения, поэтому в своём тексте смотрите именно этот пункт. Для срочного договора, в том числе на одиннадцать месяцев, односторонний отказ по общему правилу закрыт — право отказа должно быть прямо записано в договоре или установлено законом. Так что выбор у вас не из двух, а из трёх состояний: короткий срок, срок от года, бессрочный.

Что на самом деле даёт договор на несколько лет

Смысл длинного срока не в красивом штампе в договоре. Вы вкладываете в чужое помещение свои деньги — вытяжку, мебель, витрину, вывеску, пол, — и вам нужно, чтобы через год эти вложения никто не вынес вместе с вашими ключами. Договор на пять лет в момент критического разговора с арендодателем становится вашим аргументом: пока срок идёт, выгнать вас просто потому, что нашёлся арендатор подороже, нельзя.

Что ещё обычно получает арендатор при длинном сроке:

• Понятную ставку. На весь срок прописывают индексацию и её предел — тогда вы знаете нижнюю границу своей аренды на годы вперёд, а не узнаёте о повышении по звонку.
• Спокойный ремонт. Можно планировать вложения и не считать, окупит ли вывеска себя за оставшиеся месяцы.
• Гарантию на оборудование и вывеску. Амортизация длинного срока не болит, а вот переезд с уже вложенными деньгами — ещё та история.

Обратная сторона в том, что платить за такую защиту нужно долгом: несколько лет аренды — это обязательство даже в месяц, когда выручки нет. Поэтому перед подписанием мы бы посчитали худший сценарий: сколько месяцев платить аренду при выручке на нижней границе. Если цифра не пугает — срок стоит брать длиннее.

Чем рискует точка на одиннадцати месяцах

Одиннадцать месяцев — это институт «сейчас дёшево и быстро, без всей бумажной работы». Тут нет регистрации, договор подписывается и стартует почти сразу. Для пробной точки, киоска или формата, который вы ещё примеряете к району, это может быть разумно: уйти легче, обязательств меньше.

Риск не в самом сроке, а в том, что вы успели в него вложить. Возьмём для примера кафе: ремонт зала и кухни, вытяжка, санузел, витрина, вывеска, мебель — порядок вложений в такое помещение обычно составляет несколько миллионов рублей, и точная сумма зависит от города, площади и состояния помещения. Пусть для примера это 3 млн рублей. Если короткий договор стоит 100 тысяч в месяц, то одиннадцать месяцев аренды — это ещё 1,1 млн. При выручке на нижней границе, когда после закупки, ФОТ и налогов точка едва выходит в ноль, аренда и вложения не окупаются вовсе: вы платите за помещение, а не зарабатываете в нём. При выручке получше вложения в 3 млн возвращаются примерно за 20–30 месяцев — то есть за пределами одиннадцати месяцев, и последние месяцы вы уже работаете на чужое решение о продлении.

Отсюда простая развилка: если вложения в помещение сопоставимы с арендой за год или больше, короткий срок перестаёт быть выгодным. Цифры выше ориентировочные, подставьте свои — аренду в месяц, смету ремонта и выручку на нижней границе, — и увидите, за сколько месяцев ваши вложения вернутся.

Вторая давняя проблема — ставка: если арендодатель захочет поднять цену, у вас на руках договор, который через несколько месяцев просто кончается.

Третья ловушка — автоматическое продление. Если в договоре прописано, что при отсутствии возражений срок продлевается на такой же период, отношения после окончания регулирует новый договор аренды, и он не подлежит государственной регистрации. Число лет в сумме наберётся, а защиты от продажи помещения и от смены собственника так и не появится.

Как выйти из договора и что делать, если точка не пошла

Короткий срок — ваш выход. Если одиннадцать месяцев прошли, и вы не хотите оставаться, вы уходите без большого разговора. Договор на срок нужен, когда вы решили остаться и вложиться всерьёз.

В длинном договоре выход нужно прописать заранее. Рабочий набор условий: право передать права и обязанности по договору третьему лицу, например покупателю точки, если вы её продаёте; порядок расторжения с вашей стороны с понятным сроком и санкцией; сумма залога и условия его возврата. Без этих пунктов длинный срок превращается в ловушку: платить обязаны вы, а уйти можно только с согласия арендодателя.

Если вы растёте, срок аренды работает на вас и за пределами одной точки. Банк, который смотрит заявку на кредит под вторую точку, видит длинный действующий договор как более предсказуемую нагрузку, чем договор, который кончается через полгода; а чтобы поставить на первую точку управляющего или продать её, в договоре должно быть то же право передать договор третьему лицу — без него покупатель получит помещение только с нового согласия арендодателя.

Отдельно спросите про поиск замены. Если вы хотите уйти раньше срока, хороший арендодатель готов обсуждать арендатора на замену: ему невыгоден просто пустой зал. Эту возможность лучше записать в договор до подписания, а не надеяться на добрую волю через два года.

Если ваша точка по франшизе

Для франчайзи срок аренды решает не только вы. Управляющая компания часто держит стандарт: помещение под определённый формат снимают на несколько лет, с площадью и требованиями к вывеске. Это не вредность сверху, как раз длинный срок защищает саму точку и вложенный в неё ремонт.

Практический шаг — уточнить требования к договору в самом начале поиска помещения. Обязательно ли помещение того типа и той площади, есть ли у УК свои требования к сроку, кто подписывает договор — вы или УК. Если в договор франшизы уже вписано согласование помещения, срок аренды лучше прикинуть под этот стандарт, а не искать потом компромисс под давлением.

Какой срок выбрать под вашу ситуацию

Сравнивать короткий и длинный договор удобнее по одной таблице. Колонки — это те вопросы, которые вы будете задавать себе и арендодателю:

Из этой таблицы виден простой вывод. Если ремонт и оборудование стоят заметных денег и окупятся не за год — мы бы брали срок от года и регистрировали его. Если вы ещё не уверены в самом месте и в формате, берите короткий срок и не вкладывайте в помещение больше, чем готовы потерять. Бессрочный договор берут, когда арендодатель надёжный, а ставка вас устраивает и без фиксации на годы.

Отдельно взвесьте, что вы вкладываете. Для точки, где основной вклад — стеллажи и стойка, короткий срок годится. Для кафе и кухни, где ремонт, вентиляция и вытяжка не переезжают, длинный договор не роскошь, а способ не потерять вложения.

И последнее, что стоит проверить до подписания: посмотрите, как устроены форматы в нашем каталоге и на что обычно снимают помещение похожие точки. Это поможет понять, чего от аренды ждать в вашей нише, до того как вы поставите подпись.